مسئولیت مدنی و کیفری صاحبان آژانس‌های املاک

گروه حقوقی-مهدیه سیدمیرزایی: مشاوران و بنگاه‌های معاملات ملکی، نقش مهمی در زنجیره خرید و فروش املاک دارند؛ مردم هم به واسطه عرفی که از قدیم بوده و اعتمادی که به کارآمدى و دانش صاحبان این دفاتر دارند، سرنوشت اموال خود را به این مشاوران می‌سپارند تا به واسطه آن ملک، خانه یا آپارتمانی را بخرند، بفروشند، اجاره بدهند یا اجاره بگیرند. اما این مشاوران اگرچه صرفا واسط بین معامله کنندگان محسوب می‌شوند ولی در حدود قانون دارای مسئولیت‌هایی هستند که هم خودشان باید به این مسئولیت‌ها آگاه باشند و هم مردم باید بدانند تا از مشکلات بعدی در این خصوص جلوگیری شود.

دکتر محمد دمیرچیلی، حقوقدان و مدرس حقوق تجارت در گفت‌وگو با «حمایت» به بررسی مسئولیت حقوقی مشاوران املاک پرداخت و در پاسخ به اینکه آیا صاحبان آژانس‌های املاک، دلال محسوب می‌شوند یا خیر، اظهار کرد: به طور ماهیتی، کار اصلی صاحبان آژانس‌های املاک، دلالی است که این عنوان در قانون، تعریف مشخصی دارد.
وی با بیان اینکه دلال به شخصی گفته می‌شود که واسطه انجام معامله‌ای می‌شود، ادامه داد: هر شخصی که کار واسطه‌گری میان خریدار و فروشنده را انجام دهد، دلال بوده و مشمول مقررات دلالی در قانون تجارت و قانون راجع به دلالان است.
این حقوقدان در پاسخ به این پرسش که آیا دلال می تواند در معامله‌ای که واسطه انجام آن است، خود نیز ذی‌نفع باشد، گفت: اگر دلال در معامله، ذی‌نفع بودن خود را اطلاع دهد، این موضوع بلااشکال است. اما در صورتی که این موضوع را به طرفین معامله اعلام نکند، باید خساراتی که در پی این اقدام به طرفین معامله یا یکی از آنها وارد می‌شود، جبران کند.  
وی اضافه کرد: اگر دلال مورد نظر، عضو اتحادیه املاک یا مشاوران خودرو نیز باشد،  این اقدام او تخلف انضباطی و اداری محسوب شده و قابل پیگیری است. همچنین از لحاظ حقوقی، مسئولیت مدنی داشته و از لحاظ کیفری نیز در قانون برایش جزای نقدی تعیین شده است.

دلال موجب اعتبار معامله نیست
دمیرچیلی همچنین در مورد این موضوع که عدم مسئولیت صاحبان آژانس‌های املاک در چه صورتی متصور است، افزود: اگر در معامله‌ای که دلال واسطه انجام است، یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند، به عنوان مثال، خریدار ثمن معامله را پرداخت نکرده یا فروشنده، سند ملک را منتقل نکند، مسئولیتی در این زمینه، متوجه دلال نخواهد بود.
وی بیان کرد: در حقیقت، دلال موجب اعتبار معامله نیست و هر یک از طرفین، خود باید اعتبار طرف مقابل معامله را بسنجند و مطابق با آن، شرایطی تعیین کنند تا در صورت بروز هرگونه تخلف از جانب طرف مقابل و با استناد به آن، از طریق قانونی اقدام و احقاق حق کنند.
این مدرس حقوق تجارت با بیان اینکه دادگاه، دلال را مواخذه نمی‌کند، عنوان کرد: حقیقت، این است که بسیاری از افراد، در هنگام انجام معاملات، به دلال‌ها یا صاحبان آژانس‌های املاک اعتماد می‌کنند اما واقعیت این است که این افراد معمولا از لحاظ علمی و فنی، فاقد تخصص‌های حقوقی لازم  هستند و به همین دلیل در عمل نیز، نسبت به طرفین معامله، تعهدی ندارند تا در قرارداد، شرایطی را به نفع یکی از طرفین یا هر دوی آنها پیش‌بینی کنند.
وی با اشاره به اینکه اصل بر مسئول نبودن دلالان و صاحبان آژانس‌های املاک است مگر در موارد استثنایی، ادامه داد: البته اتحادیه‌های املاک، به چاپ قراردادهایی در قالب فرم‌های چاپی اقدام کرده و برخی شرایط اصلی معاملات را به صورت پیش‌فرض در نظر گرفته است تا افراد، در هنگام انجام معامله، با مشکلی مواجه نشوند.
دمیرچیلی با بیان اینکه دلالان و صاحبان آژانس‌های املاک، در مورد مسایلی مانند گرانی، ارزانی، کیفیت، پرداخت ثمن یا انجام تعهدات و نیز اصالت داشتن یا نداشتن سند، مسئولیتی ندارند، ادامه داد: البته مواردی مانند امضای طرفین باید در حضور دلال انجام شود و وی باید هویت امضاکننده را احراز کند.

معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر
وی عنوان کرد: هم‌اکنون برای همه املاکی که در کشور معامله می‌شود، کد رهگیری ثبت می‌شود تا یک ملک، دو بار معامله نشود. این کد رهگیری، در سامانه سراسری اتحادیه املاک ثبت می‌شود و اگر برای مرتبه دوم، فردی بخواهد ملک مورد نظر را معامله کند، سامانه این موضوع را تایید نمی‌کند و خریدار متوجه می‌شود که این ملک قبلا معامله شده است.
این حقوقدان اظهار کرد: کد پستی یک ملک، شناسنامه آن محسوب می‌شود و با ارایه آن نیز می‌توان پی برد که ملکی، قبلا معامله شده یا نشده است. برخی مشاوران املاک، راهکاری برای دور زدن قانون پیدا کرده‌اند؛ به این صورت که در هنگام انجام معامله، کد پستی دیگری که متعلق به ملک مورد معامله نیست، ارایه می‌دهند تا بتوان از این طریق، ملکی که قبلا فروخته شده است را برای بار دوم به فروش رساند.
وی اضافه کرد: این موضوع در حالی است که اگر خریدار ملک، در این معامله متضرر شود، مشاور املاک مزبور را می‌توان به عنوان معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر، تحت تعقیب قرار داد چرا که با اقدام خود، کار فروشنده را تسهیل کرده است. بنابراین مشاوران املاک باید به آثار و عواقب اقدامات خود توجه داشته باشند تا گرفتار نشوند.
ارتکاب به جعل و خیانت در امانت
دمیرچیلی در خصوص این موضوع که در چه شرایطی، صاحبان آژانس‌های املاک ممکن است به عنوان خیانت در امانت، تحت تعقیب قرار گیرند، گفت: خیانت در امانت جرمی نیست که به طور مستقیم از جانب دلال‌ها و مشاوران املاک صورت گیرد مگر اینکه طرفین معامله یا یکی از آنها، سند، مال، پول، چک یا سایر اسناد تجاری را نزد مشاوران بسپارند تا آنها، به طرف معامله داده یا به یکی از ادارات یا دستگاه‌ها ارایه دهد.
وی ادامه داد: در حقیقت، اگر اسناد، اموال، وجوه یا اسناد تجاری، نزد مشاوران املاک سپرده شود تا به شخصی داده شده یا به اداره یا دستگاهی تحویل داده شود اما این اتفاق نیفتد و در عوض، این اسناد و اموال مورد سوءاستفاده مشاور املاک قرار گیرد، به عنوان مثال، خود آنها را تصاحب کند یا به مصرف دیگری برساند، این عمل، خیانت در امانت محسوب می‌شود.
این استاد حقوق تجارت با بیان اینکه جعل نیز از جمله جرایمی است که ممکن است مشاوران املاک، مرتکب آن شوند، افزود: از جمله موارد جعل می‌توان به جعل قولنامه، مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، مشارکت‌نامه و قراردادهایی از این قبیل اشاره کرد که مشاوران املاک، واسطه تنظیم آن می‌شوند.
وی در توضیح این مطلب گفت: بعد از امضای طرفین معامله، مشاوران املاک حق ندارند در نسخه‌های قرارداد دست ببرند، آنها را مخدوش کنند، زیرا برخی عبارات یا بر روی بعضی از آنها، خط بکشند، مطلبی به آن اضافه کنند یا در حاشیه یا زیر آن جملاتی بنویسند مگر در حضور هر دو طرف معامله.
دمیرچیلی بیان کرد: گاهی دیده می‌شود که مشاوران املاک، نسخه‌های قرارداد امضاشده را در اختیار داشته و هنوز آن را به طرفین معامله تحویل نداده‌اند و در همین زمان، تغییراتی در آن اعمال کرده یا نوشته‌ای به آن می‌افزایند. این در حالی است که این افراد به هیچ عنوان حق ندارند بدون توافق با طرفین، در قرارداد دست ببرند.
وی با تاکید بر اینکه انجام چنین تغییراتی در قرارداد، با توافق طرفین بلااشکال است، اضافه کرد: عنوان این اقدام، جعل است و علاوه بر اینکه جنبه کیفری دارد، مرتکب مسئول جبران خسارات وارده است.
در چه شرایطی، مشاوران املاک مستحق دریافت اجرت هستند؟
این حقوقدان در خصوص اینکه مشاوران املاک، در چه شرایطی مستحق دریافت اجرت هستند، بیان کرد: قانون تاکید دارد که دلال وقتی می‌تواند اجرتی بابت انجام معامله دریافت کند که معامله با وساطت او تمام شده باشد. البته در این موضوع که معامله، چه زمانی تمام‌شده محسوب می‌شود، اختلاف نظر وجود دارد.
وی ادامه داد: یکی از وظایف مشاوران املاک، تنظیم مبایعه‌نامه است اما از دیدگاه طرفین معامله، هنگامی که سند رسمی، تنظیم شود، معامله تمام‌شده تلقی می‌شود. دمیرچیلی با طرح این پرسش که اگر فروشنده ملک، حاضر به انتقال رسمی سند نشود، آیا معامله تمام‌شده است یا خیر؟ گفت: برخی اعتقاد دارند که اگرچه، معامله تمام نشده است اما دلال یا مشاور املاک، به اندازه اقداماتی که انجام داده، مستحق دریافت اجرت است و نمی‌توان گفت که به دلیل منتقل نشدن سند به صورت رسمی، اجرتی به وی تعلق نخواهد گرفت.
این استاد حقوق تجارت با بیان اینکه ممکن است معامله به دلایل مختلف فسخ یا منفسخ شده یا اقاله شود، گفت: این موضوع موجب نمی‌شود حق‌الزحمه مشاور یا دلال نادیده گرفته شده یا اجرت پرداختی، از وی مسترد شود. مشروط به اینکه علت فسخ، عملکرد دلال نباشد. در غیر این صورت، وی مستحق حق دلالی نخواهد بود.
وی در ادامه عنوان کرد: پرداخت حق دلالی، قانونا بر عهده کسی است که ماموریت خرید یا فروش را به دلال محول کرده است، مگر اینکه دلال شرط کند یا توافق شود که پرداخت حق‌الزحمه بر عهده طرف مقابل معامله یا طرفین باشد. اما اگر توافقی در این خصوص صورت نگیرد، پرداخت وظیفه فردی است که به دلال، ماموریت خرید یا فروش داده است.
دمیرچیلی همچنین به یکی دیگر از مصادیق خیانت در امانت اشاره و اضافه کرد: گاهی فردی که ساکن شهر یا کشور دیگری است، به دلال ماموریت می‌دهد ملکی با مشخصات مشخص را برایش خریداری کرده یا ملک خود را بفروشد یا معامله دیگری برایش انجام دهد. در چنین شرایطی ممکن است دلال، با طرف مقابل معامله تبانی کرده و به ضرر طرف اصلی، اقدام و از اعتمادش، سوءاستفاده کند.
وی ادامه داد: به عنوان مثال، دلال، ملک سفارش‌شده را به قیمت واقعی فروخته اما وانمود کند که به قیمت کمتری، این معامله را صورت داده است. در چنین شرایطی، به دلیل سوءاستفاده از ناآگاهی و عدم اطلاع وی، عمل دلال از مصادیق خیانت در امانت بوده و از لحاظ انضباطی، مدنی و کیفری، قابل تعقیب است.