توقیف املاک دادباخته به استناد سند عادی

بسیاری از احکام قضایی، به علت دسترسی نداشتن به اموال محکوم علیه (دادباخته)، به مرحله اجرا نمی‌رسند، این درحالی است که اقتدار قضایی اقتضای اجرای تمام احکام قضایی را دارد. با این همه، نظر به رواج معاملات با سند عادی به علت بی‌مهری‌های قانونی و قضایی نسبت به سند رسمی، دادباخته‌هایی که دارای اموال زیادی با سند عادی هستند از اجرای حکم قضایی براحتی طفره می‌روند و اقتدار قضایی را مخدوش می‌کنند. در این شرایط و به منظور پاسداری از این اقتدار و نیز حمایت از محکوم له (دادبرده)، شایسته است راه حلی برای تأمین حداکثری شرایط اجرا در این رابطه به دست داده شود. بدین منظور، ابتدا نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه در این رابطه نقل می‌شود (بند یکم) و آنگاه ملاحظات حقوقی پیرامون این امر تبیین می‌شود. (بند دوم).

بند یکم – نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه پیرامون توقیف املاک دادباخته به استناد سند عادی

مجموعه پرسش‌هایی در این رابطه، از سوی بعضی از دادرسان به اداره حقوقی ارسال شده که به علت موجز بودن تمام این مجموعه به شرح ذیل نقل می‌شود:

در اجرای احکام مدنی، طلبکار یا کسی که حکم به نفع او صادرشده، برای احقاق حق خود که وجه نقد است، پلاک ثبتی را معرفی می‌نماید که به نام بدهکار نبوده و متعلق به دیگر است و ادعا می کند که آن دیگری، با قراردادی عادی و نه رسمی آن را به وی انتقال داده است و کپی فروشنامه را ضمیمه می‌کند حال:

آیا اجرای احکام ملزم به قبول توقیف ملک مذکور است یا خیر؟

چنانچه فروشنامه عادی ارائه شود که دلالت ظاهری بر مالکیت بدهکار دارد، آیا بدون رضایت و اقرار شخص سوم یعنی مالک رسمی، توقیف ممکن است؟

چنانچه شخص سوم اقرار به انتقال آن نماید، توقیف مجاز  است یا خیر؟ و اگر وی مدعی فسخ متعاقب آن معامله شود، آیا اجرای احکام مکلف به توقیف است و فسخ باید ثابت شود یا اینکه چون اقرار مرکب است توقیف ممکن نیست و معامله و فسخ باید احراز شود و ملاک ماده 22 قانون ثبت برای توقیف اموال است؟

اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به این پرسش‌ها چنین می‌نویسد:

مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی با ارث به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت و نیز به موجب ماده 48 قانون فوق الذکر، سندی که مطابق مواد 46 و 47 این قانون باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. بنا به مراتب، صرف ارائه بیع نامه عادی نمی‌تواند اجرای احکام را مجاب به پذیرش مالکیت ملک برای محکوم علیه و ترتیب اثر دادن به تقاضای محکوم له در این خصوص (توقیف ملک) بنماید؛ اما اگر شخص ثالث که سند رسمی به نام او است با اقرار به مالکیت محکوم علیه، رضایت خود را به توقیف مال مزبور در قبال محکوم بنماید، با عنایت به تبصره ماده 34 قانون اجرای احکام مدنی توقیف آن بلااشکال است.

بند دوم – ملاحظات حقوقی پیرامون توقیف املاک دادباخته به استناد سند عادی

١- قوانین ناظر به اجرای احکام دادگاه‌ها و اجرای اسناد رسمی و قوانین عام قابل استناد در این دو حوزه، باید به نحوی تفسیر شود که در عین رعایت حقوق اشخاص ثالث، بیشترین امکان را برای اجرای آرای قضایی و استیفای حقوق دادبرده (محکوم له) فراهم نماید.

2- ماده ٢٢ قانون ثبت اسناد و املاک از این حیث که مالک را کسی می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده، در رابطه با اجرای احکام نیز قابلیت اجرا دارد.

3- ملکی که دارای سابقه ثبت نیست از شمول ماده فوق خارج است و تحت شمول ماده ١٠١ قانون اجرای احکام مدنی قرار می‌گیرد و تنها در دو مورد ملک دادباخته (محکوم علیه) قلمداد می‌شود: ١- حکم نهایی دادباخته را مالک ملک مزبور شناخته باشد، خواه دادبرده طرف آن دعوا قرار گرفته باشد خواه حضوری در آن نداشته باشد ٢- ملک، تحت تصرف دادباخته قرار داشته باشد و اماره تصرف موضوع ماده ٣5 قانون مدنی را بتوان دلیل مالکیت دادباخته قرار داد.

4- در صورتی که حکم از مرجع بدوی صادر شود، ملک موضوع بند قبل قابل توقیف است ولی همان‌طور که در ذیل ماده ١٠١ مذکور آمده ادامه عملیات اجرایی منوط به صدور حکم نهایی‌است.

5- ذکر اماره تصرف در ماده ١٠١ خصوصیتی ندارد و هر نوع دلیل محکمه پسند که اثبات نماید ملک فاقد سابقه ثبت، متعلق به دادباخته است می‌تواند به‌عنوان دلیل در اجرای احکام پذیرفته شود. از این قبیل است اقرار متصرف به مالکیت دادباخته که دلیل قلمداد می‌گردد همانند زمانی که متصرف اعلام می‌دارد ملک مزبور را به دادباخته فروخته ولی هنوز تسلیم نکرده. در اینگونه موارد قاضی اجرای احکام به‌عنوان ولی ممتنع قائم مقام دادباخته می‌شود و پس از فروش ملک ابتدا تعهدات وی به متصرف فعلی پرداخت و باقیمانده برای ادای دین در حدی که در دادنامه آمده مورد استفاده قرار می‌گیرد و اگر زیادتی وجود داشت به دادباخته رد می‌گردد.

6- در مورد فوق، سند عادی نیز مورد پذیرش قرار می‌گیرد به شرط اینکه اصالت آن مورد تردید نباشد یا توسط اجرای احکام احراز گردد. اقرار فروشنده یا انتقال دهنده به اصالت سند عادی برای احراز اصالت در اجرای احکام کفایت می‌کند.

7- در رابطه با ملک با سابقه ثبت، سه حالت قابل تصور است:

١- عملیات ثبتی شروع شده و هنوز آگهی‌های نوبتی منتشر نشده یا زمان اعتراض به ثبت منقضی نشده باشد. ٢- مدت اعتراض گذشته ولی هنوز عملیات تحدید حدود انجام نشده تا سند مالکیت صادر شود ولی چون مالک مشخص شده گواهی مالکیت قابل صدور است. ٣- تحدید حدود انجام شده و سند مالکیت صادر شده.

8- در مورد دوم و به طریق اولی مورد سوم، ماده ٢٢ قانون ثبت حاکم است و فقط مالکی که در جریان ثبتی مالک شناخته شده به‌عنوان مالک قلمداد می‌گردد و نمی‌توان این املاک را به‌عنوان مال دادباخته‌ای که با سند عادی خریداری و توقیف کرد و فقط در صورتی که مالک رسمی دادباخته باشد می‌توان اقدام به توقیف این املاک کرد. به نظر می‌رسد که ملک نوع اول نیز بتوان بابت اجرای حکم صادره به طرفیت دادباخته‌ای که متقاضی ثبت ملک است به شرح ماده ١٠٠ قانون اجرای احکام مدنی توقیف کرد ولی ادامه عملیات اجرایی منوط به این است که ملک دست کم به مرحله دوم رسیده باشد و مالکیت محرز شده باشد و اگر به مرحله سوم برسد و سند مالکیت صادر شود به طریق اولی عملیات اجرا ادامه می‌یابد. به طریق اولی، ملک نوع دوم را نیز می‌توان بابت اجرای حکم صادره به طرفیت دادباخته‌ای که اصل مالکیت وی محرز شده توقیف کرد، لیکن چنانچه اعتراض ثالث اجرایی از سوی مجاورین در رابطه با حدود اربعه و حقوق احتمالی در ملک طرح شد، ادامه عملیات اجرایی و از جمله رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی، منوط به ادامه عملیات ثبتی (تحدید حدود ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت) خواهد بود.

نویسنده: دکتر عباس کریمی (استاد دانشگاه تهران)

منبع: روزنامه ایران