آگاهی‌‌های حقوقی درباره پلاک ثبتی و تفکیکی

اگر شما در کار ساخت‌وساز وارد شده یا به نوعی با خرید و فروش ملک و آپارتمان سروکار داشته باشید، حتما اسم پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی به گوشتان خورده است. پلاک‌ها بخشی از شناسنامه ملک یا آپارتمان هستند که توسط اداره ثبت اسناد و املاک مشخص می‌شوند.

شماره پلاک ساختمان مانند کدملی برای شهروندان است. از طریق شماره پلاک می‌توانید به بسیاری از مشخصات ملک که در سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت شده‌اند، دسترسی پیدا کنید.
اما این پرسش پیش می‌آید، پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی چه هستند و چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟ در ادامه این متن به پاسخ این پرسش می‌پردازیم.
پلاک ثبتی، در محدوده قوانین ثبتی آپارتمان و در کل ملک قرار می‌گیرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای آن‌که بتواند املاک و اراضی را شناسایی کند، ابتدا محل وقوع (قرارگیری) آنها را ارزیابی می‌کند. به همین دلیل، اراضی را تقسیم و طبقه‌بندی می‌کند.
این تقسیم‌بندی از استان‌ها شروع می‌شود و طبق آن اراضی به واحد‌های کوچکتر و قابل شناسایی تفکیک و تقسیم می‌شوند. هر کدام از این واحد‌ها یک بخش نامیده می‌شود.
در مرحله بعدی، هر بخش ثبتی به قطعات کوچکتری تقسیم می‌شود که به هر یک از این قطعات به اصطلاح قطعه اصلی می‌گویند. یک شماره یا کد شناسایی برای هر کدام از این قطعات اصلی در نظر گرفته می‌شود که به آن شماره پلاک اصلی گفته می‌شود.
این قطعات اصلی هم به قطعات فرعی و کوچک‌تر تقسیم می‌شوند. از آنجا که قطعات اخیر مانند فرزندی در دل قطعه اصلی ایجاد می‌شوند، قطعه اصلی را قطعه مادر هم می‌نامند.
اما تقسیم‌بندی به همین‌جا ختم نمی‌شود. در سال‌های بعد طی عملیات شهرسازی و ساختمان‌سازی هر کدام از قطعات فرعی دوباره به قطعات کوچکتر تقسیم می‌شوند.
حال برای شناسایی قطعات فرعی و کوچکتر از یکدیگر و همچنین تقسیمات بیشتری که در قطعه مادر ایجاد می‌شود، چه راه‌حلی وجود دارد؟
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و قوانین ثبت آپارتمان و ملک، برای این موضوع راه‌حل مناسبی در نظر گرفته‌اند: برای هر قطعه‌ای که درون قطعات اصلی و یا همان مادر متولد می‌شوند، یک شماره اصلی در نظر می‌گیرد و یک شماره فرعی. ترکیب این دو شماره تحت عنوان شماره پلاک ثبتی هر قطعه شناخته می‌شود.

پلاک ثبتی اصلی و فرعی به چه معناست؟
پس از پیمودن مراحلی که پیش از این توضیح دادیم، شماره پلاک ثبتی اصلی برای قطعه مادر صادر می‌شود. پس از آن، هر بخش کوچکتری که از قطعه اصلی جدا شود یک شماره پلاک فرعی هم خواهد داشت.
به این ترتیب مشخص می‌شود، یک زمین مربوط به کدام قطعه مادر است و کدام بخش از آن را به خود اختصاص داده است. پلاک ثبتی اصلی و فرعی را می‌توانیم به نام کوچک و نام خانوادگی افراد تشبیه کنیم.
پس متوجه شدیم که سازمان ثبت اسناد و املاک با هدف شناسایی هر ملک، شماره‌ای را به صورت اصلی و فرعی به آن اختصاص می‌دهد که این شماره در صفحه دوم سمت راست دفترچه مالکیت درج می‌شود.
برای تشخیص شماره اصلی از فرعی، آن‌ها را با علامت ممیز (/) از هم جدا می‌کنند. به صورتی که شماره اصلی در سمت چپ و شماره فرعی در سمت راست نوشته می‌شود.
به طور مثال برای شماره پلاک 1988/67 عدد 67 که سمت چپ مُمَیَز نوشته شده، شماره پلاک ثبتی اصلی ملک است و عدد 1988 که در سمت راست ممیز نوشته شده است، شماره فرعی محسوب می‌شود.
ممکن است، حین بررسی پلاک یک ملک، با کلمات «مفروز» و «مجزی شده» برخورد کنید. کلمه مفروز که بر وزن مفعول است از فعل افراز (به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر) مشتق شده و معنی آن «جدا کرده شده» است. کلمه مجزی هم به معنای جزء‌جزء شده است.
همان ‌طور که پیش از این توضیح داده شد هنگامی که قطعات فرعی به قطعات فرعی کوچکتر از خود تفکیک و تقسیم می‌شوند، به آن قطعات فرعی و کوچکتر به اصطلاح «مفروز و مجزی شده از قطعه فرعی شماره... از اصلی مذکور» گفته می‌شود.
سازمان کل ثبت اسناد و املاک کشور برای شناسایی اراضی مختلف، آنها را به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌کند و به هر کدام یک شماره پلاک اصلی می‌دهد.
این قطعه مادر سپس به بخش‌های کوچکتری تقسیم می‌شود و هر بخش دارای یک شماره پلاک فرعی هم می‌شود. به این ترتیب مشخص می‌شود هر زمین مربوط به کدام قطعه مادر است و در کدام بخش آن قرار گرفته است.

شماره تفکیکی چیست؟ 
اگر ملک ثبت شده‌ای توسط سازمان کل ثبت اسناد و املاک به دو یا چند قطعه کوچکتر تقسیم شود، در صورت‎‌مجلسی که برای هر قطعه تنظیم می‌شود شماره‌ای مشخص می‌شود که به آن شماره قطعه تفکیکی می‌گویند. شماره تفکیکی به شماره قطعه هم مشهور است که از عدد یک شروع شده و به تعداد قطعات بالا می‌رود.
اما شماره پلاک ثبتی این‌گونه نیست. همان ‌طور که توضیح داده شد، شماره پلاک ثبتی از دو قسمت اصلی و فرعی تشکیل شده است. البته گاهی ممکن است قطعه اصلی یک‌پارچه باقی مانده باشد و به همین دلیل شماره فرعی وجود نداشته باشد.
البته بعضی مواقع حین انجام عملیات جداسازی، مالک قطعه مادر چندین عملیات تفکیک روی ملک اصلی خود انجام داده و در هر عملیات قسمتی را از زمین مادر جدا کرده و به فروش رسانده است. این کار در گذشته مرسوم بوده و به هر مقدار زمین باقی‌مانده پس از تفکیک «باقی‌مانده پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی» می‌گفتند. البته این موضوع در حال رفع شدن است؛ به صورتی که اگر از یک قطعه زمین مادر قطعه دیگری جدا شود، به آن مقدار باقی‌مانده یک شماره پلاک فرعی جدید تعلق می‌گیرد و پلاک فرعی قبلی از بین می‌رود.
هر قطعه تفکیکی به صورت مجزا قابلیت تملک دارد و برای آن می‌توان سند مالکیت شش دانگ از اداره ثبت محل دریافت کرد.
شماره قطعه تفکیکی در آپارتمان‌ها، معمولاً همان ردیف صورت‌مجلس تفکیکی است. این شماره در سند، بنچاق، صورت مجلس یا نقشه تفکیکی درج و ذکر می شود.
قطعات تفکیکی که دارای شماره پلاک تفکیکی شده‌اند می‌توانند به صورت مجزا سند مالکیت شش دانگ داشته باشند.
شماره پلاک تفکیکی یا همان شماره قطعه از عدد یک شروع شده و به تعداد قطعاتی که در بخش اصلی ایجاد می‌شوند، بیشتر می‌شود.

استعلام الکترونیکی شماره پلاک ثبتی یک آپارتمان به چه صورت است؟
برای استعلام الکترونیکی شماره پلاک ثبتی یک ملک یا آپارتمان، می‌توانید به وب‌سایت رسمی سازمان کل ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس http://ssaa.ir و قسمت خدمات الکترونیک آن مراجعه کنید.
در این قسمت از شما شناسه یکتای استعلام را که یک کد 18 رقمی است می‌خواهند.

شناسه یکتای استعلام چیست؟
اطلاعات سند ملک باید در سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت شود. پس از ثبت نهایی این اطلاعات، یک کد 18 رقمی به سند اختصاص داده می‌شود. این کد در تمام کشور یکتا بوده و هرگز تکراری نخواهد بود.

استعلام وضعیت ثبتی یک ملک روی زمین چگونه است؟
برای استعلام ثبتی هر ملک در مرحله اول به پلاک ثبتی آن احتیاج است؛ و برای به دست آوردن پلاک ثبتی باید از جانمایی معکوس پلاک ثبتی استفاده کنیم. 
این روند را با برداشت گوشه‌های دقیق ملک در سیستم مختصات یو‌تی‌ام آغاز کرده و نقشه آن را آماده می‌کنیم؛ سپس این نقشه را بر روی اطلاعات و نقشه‌های موزاییک‌شده در سیستم مختصات یو‌تی‌ام محل ملک قرار می‌دهیم.
به این ترتیب می‌توانیم پلاک ثبتی ملک را به دست آورده و با مراجعه به دفتر اسناد رسمی آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام کنیم.

جمع‌بندی
برای تشخیص محل وقوع اراضی مختلف در سطح کشور، آن‌ها را طبق استاندارد‌های خاصی به بخش‌های کوچکتر تقسیم می‌کنند. به هر کدام از این بخش‌ها که قطعه مادر یا اصلی نامیده می‌شوند، یک شماره پلاک ثبتی اختصاص می‌دهند.
شماره پلاک ثبتی ملک مانند کد ملی برای ملک است و اطلاعات ملک با توجه به این شماره در دسترس خواهد بود.
اگر قطعه مادر به بخش‌های کوچکتری تقسیم شود، هر کدام از بخش‌های کوچکتر صاحب یک شماره پلاک فرعی می‌شوند.
شماره پلاک ثبتی کامل شامل شماره ثبتی اصلی و فرعی یک قطعه زمین است که با ممیز از هم جدا می‌شوند.
شماره تفکیکی یا شماره قطعه زمانی ایجاد می‌شود که هر زمین به چند قطعه مجزا تفکیک شود که هر قطعه قابلیت مالکیت مجزا داشته باشد. شماره قطعه از عدد یک شروع شده و به تعداد قطعات بالا می‌رود.