پیش‌فروش ساختمان ، فقط با سند

پیش‌فروش ساختمان، فقط با سند

قرار است با ابلاغ این دستورالعمل جدید مهم‌ترین مانع اجرایی شدن قانون پیش‌فروش ساختمان رفع شود. یکی از الزامات قانون پیش‌فروش این است که این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. این دفاتر برای انجام این قراردادها نیاز به شناسنامه فنی ملکی دارد و در تهران از آنجایی که شناسنامه فنی فقط در پایان کار ساخت ساختمان صادر می‌شود، عملا امکان عقد قراردادهای پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی وجود نداشت.

براساس ماده22 قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها در زمان صدور پروانه، مکلف به صدور شناسنامه فنی ساختمان برای هر واحد با ذکر مشخصات کامل هستند. اما براساس بند آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، این شناسنامه باید زمانی صادر شود که عملیات ساختمانی تمام‌شده و توسط مهندسین طراح و ناظر ساختمان و همچنین تأیید سازمان نظام مهندسی جزئیات آن (برای کل ساختمان)تأیید شود. وجود چنین موانعی باعث شده که آیین‌نامه مرتبط با قانون پیش‌فروش ساختمان اجرایی نشود.

در شناسنامه جدید و تک‌برگ فنی ساختمان اطلاعات عمومی ساختمان، مشخصات کلی معماری (نمای خارجی، پوشش نهایی بام، سیستم دسترسی طبقات، پنجرها، تعداد پارکینگ و انباری)، مشخصات کلی سازه (گروه ساختمانی از نظر اهمیت، نوع پی، نوع اسکلت، نوع سقف)و مشخصات کلی تاسیسات (سیستم سرمایش، سیستم گرمایش، دفع سیستم فاضلاب و.)هر یک به‌صورت کلی مشخص خواهد شد.

شهرداری‌ هر شهر و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان را برای هر واحد جداگانه صادر و نسخه دوم آن را نگهداری خواهند کرد. این نهاد‌ها، ‌تمام وظایف و الزاماتی را که براساس شناسنامه فنی ساختمان برعهده متقاضی است را به متقاضی اعلام و امضای وی را مبنی بر اطلاع از آن اخذ می‌کنند.

ابلاغیه جدید مهندسان طراح معمار و عمران را مکلف کرده تا در زمان طراحی، حسب مورد اطلاعات مربوط به جداول شناسنامه فنی ساختمان را در نقشه‌های مربوط درج کنند. این وظیفه مهندس ناظر است که اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان را با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوبه ضمیمه آن تطبیق داده و آن را مهر و امضا کند. براساس ماده7 این ابلاغیه مرجع صادر‌کننده پروانه ساختمان موظفند درصورت درخواست متقاضی اعم از پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار نسخه‌ای از پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب را به متقاضی شناسنامه فنی ساختمان تحویل دهد و بابت آن هیچ‌گونه مبلغی تحت هر عنوان دریافت نکند.

• دغدغه‌های پیش رو

قانون پیش‌فروش ساختمان آذر‌ماه سال 89 در 25 ماده و 4‌تبصره در مجلس به تصویب رسیده است. اجرای این قانون موکول به تهیه و تدوین آیین‌نامه‌ها و دستور‌العمل‌هایی شد که تدوین آن چند سال طول کشید و در نهایت در خرداد‌ ماه سال1393 تدوین شد ولی وجود برخی ابهامات اجرای آن را به تأخیر انداخت. در این سال‌ها 2مرجع اصلی در ماجرای پیش‌فروش ساختمان یعنی شهرداری و دستگاه قضایی رویکرد‌های متفاوتی را داشته‌اند.متولیان پیشگیری از جرم قوه قضاییه ازجمله دکتر علیرضا ساوری مدیر‌کل پیشگیری‌های وضعی معاونت اجتماعی قوه قضاییه معتقدند که با اجرای این آیین‌نامه شاهد کاهش مراجعات به دادگستری‌ها با عناوین مجرمانه الزام به تنظیم سند، تأخیر در اجرای تعهدات، مطالبه خسارات ناشی از عدم‌انجام به‌موقع تعهدات، جعل و کلاهبرداری، فروش مال غیر، فروش چندباره ساختمان خواهیم بود. این انتظار در شرایطی که در سال گذشته تعداد شکایات با این عناوین 13درصد افزایش داشته است، اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. درحالی‌که به گفته محمد‌ابراهیم دادسرشت مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، این شناسنامه جدید دغدغه مردم و شهرداری را در مورد جزئیات فنی ساختمان و کیفیت مصالح به‌کار گرفته شده برطرف نمی‌کند. وی در گفت‌وگو با همشهری از ابلاغ این آیین‌نامه استقبال کرد ولی در عین حال گفت: «من به‌عنوان کارشناسی که سال‌ها در این حوزه کار کرده‌ام می‌گویم مسئله پیش‌فروش ساختمان فقط اثبات و اهراز مالکیت نیست. مردم می‌خواهند بدانند نمای ساختمان به فرض با سنگ متری 25هزار تومان ساخته شده است یا 150هزار تومان. باید توجه داشت که فقط آنچه در فرم جدید ساختمان ذکر شده قابل پیگیری قضایی است نه نوع و کیفیت مصالح به‌کار رفته در آن. قدر مسلم آنچه وزارت راه و شهرسازی از شهرداری خواسته است، ظرف مدت 10 روز اداری از زمان ابلاغ به شهرداری اجرایی خواهد شد.»