بایدها و نبایدهای واگذاری سرقفلی ملک تجاری

 

سعید مرادی در گفت‌وگو با «حمایت» در خصوص سرقفلی ملک تجاری اظهار کرد: موضوع سرقفلی بر اثر تکرار در معاملات مردم رواج گسترده‌ای یافت، به شکلی که قانونگذار را بر آن داشت تا چارچوب معینی برای آن در نظر گرفته و با برجسته کردن نقاط قوت آن و حذف نقاط ضعف آن، تا حدی که با عرف تجاری جامعه در تضاد نباشد و باعث از هم‌گسیختگی و لطمه وارد کردن به روابط تجاری مردم نشود، الزامات قانونی برای رعایت آن در نظر گیرد.

وی با بیان اینکه سرقفلی حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی  پیدا می‌کند، گفت: سرقفلی  مختص املاک تجاری است و شامل اموال غیرتجاری نمی‌شود؛ درحقیقت سرقفلی مبلغی است که به مالک پرداخته می‌شود، ضمن اینکه نخستین بار در سال 1317 در آیین‌نامه قانون مربوط به تعدیل مال‌الاجاره‌ها واژه سرقفلی به‌کار گرفته شد، همچنین در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 این موضوع مورد اشاره گرفته است اما در قانون روابط موجر و مستاجر1356 تحت عنوان کسب و پیشه و در نهایت در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مجدداً واژه سرقفلی مورد اشاره قرار گرفت که پایه آن تقدم در اجاره است.

مرادی ادامه داد: انتقاداتی که به عبارت حق کسب و پیشه و تجارت وارد است از این حیث بوده که بین کاسب و تاجر در حقوق  تفاوت خاصی وجود ندارد، زیرا هرکس اعمال تجارتی را پیشه خود سازد، تاجر است. به هر صورت شهرت و موقعیت محلی مهم است نه شخصیت مالک؛ در مجموع اکثر این‌ قوانین به جهت حمایت از حقوق مستاجران بوده و در طول زمان حمایت از مالکان و سرمایه‌داران نیز به جهت نقش انکار‌ناپذیر آنان در گردش تجارت و اشتغال‌زایی مورد توجه قرار گرفته است.

این حقوقدان بیان کرد: دعوی تخلیه از سوی مالک علاوه بر مواردی که در قرارداد با تراضی طرفین گنجانده می‌شود و رعایت آن در صورتی که برخلاف نظم عمومی و قوانین آمره نباشد، الزامی است، در قانون نیز شامل تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی مالک، انتقال به غیر از سوی مستاجر (در مواردی که حق انتقال مورد اجاره به غیر از مستاجر سلب شده)، به لحاظ تعدی و تفریط (تعدی یعنی تجاوز از حدود متعارف و تفریط عبارت است از ترک عملی که برای حفظ مال لازم است)، به لحاظ تخلف از شرط ضمن عقد (چنانچه تخلف از ناحیه مستاجر باشد)، به لحاظ تغییر شغل از سوی مستاجر، به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها و احداث و تجدید بناست.

 

  سرقفلی معمولا مختص به افرادی است که پول کافی برای خرید ملک ندارند 

مرادی بیان کرد: براساس ماده 7 قانون موجر و مستاجر سال 1376 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و تعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، مستاجر می‌تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی را به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند.

وی ادامه داد: مجموع موارد فوق که حق تخلیه را برای مالک در نظرگرفته، بر مبنای تراضی یا قانون است که مردم در تنظیم قراردادهای مرتبط با سرقفلی به‌کار می‌برند و چه بسیار افرادی که به جهت عدم اطلاع از قوانین مربوط به سرقفلی قراردادی منعقد می‌کنند، بدون آنکه بدانند قرارداد آنان در قالب سرقفلی بوده و به جهت همین عدم آگاهی در اثر عدم رعایت موارد قانونی، ملکی را که تحت عنوان سرقفلی به‌ دست آورده‌اند، از دست می‌دهند، البته در کنار این موارد دعاوی واهی مالکان نسبت به مستاجران سرقفلی و سوء‌استفاده از حق و وسیله قرار دادن قانون جهت به ستوه درآوردن مستاجر ملک سرقفلی از جمله مواردی است که به تدریج تمایل عموم مردم را نسبت به این نوع قرارداد کاهش داده و اکثر مردم ترجیح می‌دهند که ملکیت ملک را خریداری کنند تا اینکه پایه‌های محل کسب خود را استوار و محکم‌تر بنا کنند تا از خطر تزلزلی که بر اثر دعاوی احتمالی تخلیه از سوی مالک مطرح خواهد شد، در امان بمانند.

این حقوقدان افزود: عقد قرارداد سرقفلی در اکثر موارد مختص به کسانی شده که پول کافی جهت خرید ملک ندارند و به ناچار تن به چنین قرارداهایی می‌دهند. چه بسا در اوج شهرت و رونق کسبی، به یکباره مالک تحت عنوان نیاز شخصی به دادگاه مراجعه کرده و با پرداخت حق سرقفلی که بعضا توسط کارشناس مشخص می‌شود، بنیان کسب و کار فرد را با بحران مواجه می‌کند، لذا به این دلیل و سایر دلایل قرارداد سرقفلی در جامعه ما با استقبال خوبی مواجه نشده و هرروز از میزان آن کاسته می‌شود.

 

 حق کسب و پیشه به مستاجر همان محل اختصاص دارد 

وی با اشاره به اینکه در بسیاری از موارد جهل به قوانین باعث شده بود تا مردم تصور کنند اگر مغازه خود را به کسی اجاره دهند، به سختی و با پرداخت مبالغ گزاف به مستاجر خواهند توانست آن را باز‌پس‌بگیرند و همین تفکر عوام‌گرایانه باعث شده بود که مردم از اجاره مغازه‌های خود امتناع کرده و بعضاً آن را خالی نگه‌ دارند، گفت: به نظر می‌رسد از جمله دلایل تصویب قانون سال 76 همین امر بود تا رکود موجود در جامعه برطرف شود تا مردم با خیال راحت‌تری املاک خود را اجاره دهند؛ به‌طوری که در قانون مذکور تخلیه ظرف یک هفته از طریق اجرای ثبت یا تقدیم دادخواست به دادگاه انجام می‌گیرد.

مرادی با اشاره به اینکه اگر سرقفلی به مالک پرداخت نشده باشد، برابر ماده 9 قانون مذکور مستاجر حین تخلیه، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت، افزود: به هر تقدیر مستاجر برابرماده 474 قانون مدنی می‌تواند عین مستاجره را به دیگری واگذار کند، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد، همین امر در مواد  10 و 19  قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 نیز مورد تاکید قرار گرفته  است. به همین دلیل بوده که معمولاً مالکان در اکثر قراردادهای منعقده با مستاجرین این حق را به صورت کلی و جزیی از مستاجر سلب می‌کنند و در صورت تخلف مستاجر از این شرط، مالک براساس موارد مندرج در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 ضمن درخواست حکم فسخ، دعوای تخلیه ملک علیه مستاجر یا متصرف را تقاضا می‌کند که در بند 2 ماده مذکور این موضوع به صراحت عنوان شده است، به هر صورت پرداخت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه در مقابل تخلیه مورد تاکید در قسمت دوم ماده 19 قانون مذکور نیز قرار گرفته است.

این حقوقدان اظهار کرد: در تبصره یک ماده 19 قانون مورد نظر، عنوان شده در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق نصف حق کسب یا پیشه را خواهد داشت، این مهم نیز در ادامه و در تبصره 2 ماده یاد شده مورد‌اشاره قرار گرفته که حق کسب و پیشه به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود، البته در عمل مردم به طریق عادی نیز اقدام به انعقاد اینگونه قراردادها می‌کنند، اگر مستاجر دارای حق انتقال به غیر باشد، مشکلی به وجود نمی‌آید اما در مواردی که این حق از مستاجر سلب شده باشد و وی خلاف آن رفتار کند، بر اساس قانون مالک برای فسخ و تخلیه اقدام می‌کند.

 

 مستاجر نمی‌تواند مورد اجاره را کلی یا جزیی یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد 

وی اظهار کرد: براساس ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56  مالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هریک از مستاجران را مطرح کند و در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد، هریک از مستاجران نیز می‌توانند در صورت فسخ یا انقضای مدت اجاره اصلی، تنظیم اجاره‌نامه با مالک یا نماینده قانونی او را درخواست کنند که این مهم در قسمت دوم ماده 19 قانون مذکر نیز مورد اشاره قرار گرفته است.

این حقوقدان بیان کرد: مواردی که تاکنون عنوان شده در قانون سال 76 که رسماً کلمه سرقفلی در آن درج شده است نیز به چشم می‌خورد، به عنوان مثال در تبصره 2 ماده 6 همین قانون اشاره شده است در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد. در  ماده 9 همان قانون اشاره شده است که چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر، سرقفلی به مالک نپرداخته یا اینکه مستاجر تمامی حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت ضمن اینکه در ماده 11 همین قانون تصریح شده است اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی هستند و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.

مرادی در پاسخ به اینکه آیا مستاجر در صورت داشتن حق انتقال به غیر می‌تواند منافع قسمتی از عین را انتقال دهد یا خیر، اظهار کرد: طبق ماده 474 قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. در ادامه طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سندرسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد. در غیر این صورت مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند بنابراین دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد)صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌کند و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهند کرد.

وی در ادامه گفت: مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف 6 ماه از تاریخ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سندرسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مذکور ملغی‌الاثر خواهد بود. در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت. حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی، معتبر خواهد بود.

این حقوقدان ادامه داد: حق سرقفلی مبلغی است که مالکان به عنوان سرقفلی از مستاجر می‌گیرند و در عرف جاری این چنین رواج دارد و مستاجری که حق انتقال به غیر به او داده شده است، می‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد، ضمن اینکه مانعی برای این انتقال با سند عادی وجود ندارد. در اصل همین عرف قوی باعث به‌وجود آمدن قانون روابط مالک و مستاجر شد. 

وی خاطرنشان کرد: براساس ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مستاجر نمی‌تواند مورد اجاره را کلی یا جزیی یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد بنابراین اگر در تراضی بین دو طرف، این حق به مستاجر داده شده و تصریح شود که حق انتقال منافع به غیر را به صورت جزیی یا کلی دارد، بدیهی است که مانعی برای انجام این موضوع وجود‌ ندارد، البته در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 مجدداً قانونگذار به مفاد قانون مدنی، به نوعی بازگشت کرده و حق انتقال به غیر از سوی مستاجر را مورد اشاره قرار داده و اعلام کرده است تنها در صورتی که این حق از او سلب شده باشد، نمی‌تواند به چنین عملی دست زند.