افزایش دعاوی املاک در دادگستری‌ها

 گروه قضایی-سعیده جلادتی: مدیرکل پیشگیری‌های وضعی قوه قضاییه، چندی پیش در حالی از افـــزایـــش ورود پرونده‌های با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی ملک به مراجع قضایی خبر داده بود که رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور، این موضوع را ناشی از رشد معاملات عادی نسبت به املاک و عدم توجه به ثبت رسمی در قوانین بالادستی کشور می‌داند.

علیرضا ساوری، مدیرکل پیشگیری‌های وضعی از جرم قوه قضاییه پیش از این گفته بود:  روند پرونده‌های ورودی به دستگاه قضایی با عنوان الزام به تنظیم سند، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه و مطالبه وجه بابت عدم اجرای تعهدات از سوی فروشندگان از افزایش قابل توجهی برخوردار شده است.
 بطور مثال در سال 93 مجموعاً 49 هزار و 318  فقره پرونده با عنوان “ الزام به تنظیم سند رسمی ملک” به مراجع قضایی وارد شده که این آمار در سال 94 به 55 هزار و 829 فقره افزایش یافته است به عبارتی دیگر شاهد رشد 13 درصدی پرونده های مرتبط با این عنوان بوده‌ایم.
این افزایش آمار ورود پرونده‌های مرتبط با دعاوی املاک، البته از نظر رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان تنها متولی قانونی برای ثبت املاک کشور دور نمانده و احمد تویسرکانی در گفت‌وگو با «حمایت» به تشریح زمینه‌های بروز چنین روندی در کشور پرداخته است.
تویسرکانی با انتقاد از روند تنظیم مبایعه‌نامه‌ها در بنگاه‌های معاملات املاک گفت: بسیاری از دعاوی مربوط به املاک، ناشی از نحوه تنظیم سند در بنگاه‌هاست که در نهایت پای طرفین معامله را به دادگاه‌ها باز می‌کند.
وی اضافه کرد: یکی از مشکلات شایع در تنظیم مبایعه نامه عادی املاک، عدم پیش‌بینی الزام طرفین برای حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به نام خریدار است که در نهایت به ایجاد مشکل، ختم می‌شود.
تویسرکانی دعاوی مربوط به اسناد تنظیم شده در بنگاه‌ها را ناشی از یک چرخه معیوب عنوان می‌کند که از مالک تا بنگاه‌دار در آن مقصر هستند و به دلایل مختلفی مانند ناآگاهی حقوقی، در نهایت به افزایش دعاوی در محاکم منجر می‌شود.

  بی‌توجهی دولت به ضرورت توسعه ثبت رسمی
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه، با گلایه از دولت در عدم پیش‌بینی مقررات راجع به توسعه ثبت رسمی در برنامه ششم توسعه، افزود: یکی از درخواست‌های ما در برنامه ششم، کمک دولت در جهت الزام به نقل و انتقال اسناد بود.
وی یادآور شد: یکی از مشکلات امروز کشور معاملات عادی نسبت به املاک در کشور است و بر این اساس پیشنهاد سازمان ثبت این بود که بنگاه‌های معاملات ملکی در حقیقت نقش واسط را ایفا کند و معاملات املاک به شکل رسمی در دفاتر اسناد رسمی اتفاق بیفتد.
وی اظهار کرد: متاسفانه این مساله در لایحه برنامه ششم دیده نشد و این در حالی است که اگر بخواهیم حجم عظیم پرونده‌ها حل شود، باید این اتفاق بیفتد.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور تاکید کرد: به طور قطع اگر بخواهیم حجم ورودی دعاوی ناشی از این معاملات کاهش پیدا کند، نیازمند ساماندهی بنگاه‌های معاملات ملکی هستیم.
تویسرکانی با یادآوری این مساله که قانون‌گذار بیش از 90 سال قبل به اهمیت ثبت سند ملک در دفترخانه به جای بنگاه توجه کرده است اذعان کرد: اگر مشاهده کنید در مواد 46 تا 48 قانون ثبت اسناد و املاک، توجه قانون‌گذار به سمت اجباری کردن معاملات ثبت رسمی املاک است اما متاسفانه این امر به مرور کمرنگ شده و به جایی رسیده که امروز برخی تصور می‌کنند که قولنامه‌ای که در یک بنگاه تنظیم می‌کنند، به منزله یک سند رسمی بوده و غالب نزاع‌هایی که رخ می‌دهد ناشی از این مساله است.  به گفته این مقام مسئول، اگر این سامان پیدا کند نظم حقوقی در جامعه برقرار می‌شود.

  شهرداری و سازمان امور مالیاتی باید پای کار بیایند
تویسرکانی همچنین ضمن اشاره به برخی مشکلات ناشی از تنظم سند در بنگاه‌ها گفت: لازمه نقل و انتقال رسمی طبق قانون، پرداخت مالیات است.
وی افزود: در حال حاضر مدت 3 سال است که مذاکرات فشرده‌ای را با شهرداری و سازمان امور مالیاتی داشته‌ایم که استعلامات ثبتی به شکل سیستمی و برخط انجام شود اما سازمان امور مالیاتی و شهرداری‌ها توان انجام کار سیستمی را نداشتند و ما هم خیلی پیگیری کردیم و جلسات و مذاکرات فراوانی داشتیم اما هنوز این نتیجه حاصل نشده است.
تویسرکانی همچنین در خصوص جلساتی که سازمان ثبت اسناد با سازمان امور مالیاتی داشته است، گفت: متاسفانه زیرساخت‌های لازم در سازمان امور مالیاتی انجام نشده و جلسات فراوانی با رییس سابق سازمان امور مالیاتی داشتیم اما هنوز به نتیجه واقعی نرسیده است.
وی خاطرنشان کرد: تلاش ما در سازمان ثبت اسناد بر این است تا وصول مالیات مربوط به نقل و انتقال ملک به شکل سیستمی و برخط در دفترخانه قابل دریافت باشد؛ به عبارت دیگر، پاسخ دستی به کلی حذف شود.

  ضرورت بهبود همکاری وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگل‌ها در کاداستر
موضوع کاداستر و ثبت املاک و اراضی دولتی و ملی در این سامانه، بحث دیگری بود که رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آن اشاره کرد و در ادامه اظهارات خود به همکاری سازمان‌های متولی در حفاظت از اراضی اشاره کرد و گفت: ما در خصوص کاداستر در حوزه اراضی شهری حدود یک میلیون و 300 هزار هکتار کاداستر شهری انجام دادیم که حدود 99 درصد را شامل می‌شود؛ علاوه بر اینکه نکته‌ای که وجود دارد این است که بافت شهری مرتب در حال توسعه است.  
تویسرکانی گفت: همچنین در خصوص بافت مسکونی و زراعی روستاها هم تا کنون حدود 2 میلیون و 600 هزار هکتار تحت سیستم کاداستر قرار گرفته است که پیش‌بینی می‌شود حدود 80 درصد کاداستر روستاها انجام شده است.
وی افزود: در رابطه با منابع طبیعی و پلاک‌گذاری آنها، حدود 15 میلیون هکتار از کاداستر را نیز کامل کردیم و حدود 78 میلیون تهیه نقشه صورت گرفته و باقیمانده آن هم تا حدود 140 میلیون هکتار باید انجام شود.
به گفته این مقام قضایی، این امر نیاز به همراهی و کمک وزارت جهاد کشاورزی و سازمان مراتع و جنگل‌ها دارد؛ به عبارت دیگر حدود 50 درصد پیش‌بینی ما را در برمی‌گیرد.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور در خصوص ثبت کاداستر بستر رودخانه‌ها نیز اذعان کرد: در رابطه با بستر رودخانه‌ها حدود 600 هزار هکتار تحت سیستم کاداستر قرار گرفته که حدود 50 درصد آن را شامل می‌شود و باید وزارت نیرو مساعدت بیشتری داشته باشد تا تمام شود.  
تویسرکانی در پاسخ به این سوال که کدام یک از سازمان‌های متولی بیشترین همکاری را داشته است، گفت: همکاری و علاقمندی وزارت نیرو در انجام کار در حوزه بستر و حریم رودخانه‌ها در سنوات اخیر بهتر و مناسب‌تر بوده و در درجه دوم بنیاد مسکن درباره کاداستر روستایی خوب بوده‌اند.
 وی در ادامه خواستار بهبود و افزایش همکاری وزارت جهاد کشاورزی و سازمان مراتع و جنگل‌ها با سازمان ثبت اسناد و املاک شد. تویسرکانی همچنین عنوان کرد که سازمان اوقاف در رابطه با اراضی وقفی همکاری خوب و قابل توجهی با سازمان ثبت اسناد داشته‌اند و اراده خوبی برای سنددار کردن موقوفات و مستندسازی اراضی در آن سازمان ایجاد شده است.