تفاوت‌های معامله معارض با انتقال مال غیر

ماده‌ 117 قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله‌ معارض مقرر کرده است که «هر کس به‌موجب سند رسمى یا عادى نسبت به عین یا منفعت مالى (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقى به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت، به‌موجب سند رسمى معامله یا تعهدى معارض با حق مزبور کند، به حبس با اعمال شاقه از سه تا 10 سال محکوم خواهد شد.»

شاید شنیده باشید یا در اطرافیان خود فردی را سراغ داشته باشید که درگیر دعوای ملکی در دادگاه باشد. هنگامی که علت دعوا را جویا می‌شوید، ممکن است این ماجرا را برای شما تعریف کند که مثلاً چند سال پیش ملکی را خریداری کرده است و قرار بوده در زمانی مشخص تحویل او داده شود یا در تاریخ معینی ملک را تحویل بگیرد و اثاث‌کشی کند، ولی بعد از آن‌ که تاریخ موعود فرا رسیده، با افراد دیگری مواجه شده که آنها نیز ادعای مالکیت همان ملک را دارند و آن را متعلق به خود می‌دانند. 
این اتفاقی است که به‌وفور رخ داده است. مالک، یک ملک را در چند معامله به چند فرد منتقل کرده و بهای ملک را از همه آنها گرفته است. 
انتقال چنین املاکی می‌تواند به‌موجب اسناد رسمی یا عادی باشد. سند رسمی مالکیت همان سندی است که پس از ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی، از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود. 
سند عادی نیز بیع‌نامه‌ای است که در بنگاه‌های معاملات مسکن، به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد. این سند نشان‌دهنده‌ آن است که خریدار تمام یا قسمتی از ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده یا به پرداخت مابقی آن در آینده‌ای نزدیک (مثلاً هم‌زمان با تنظیم سند رسمی انتقال) تعهد کرده و فروشنده نیز تعهد کرده است که در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و ملک را رسما به نام خریدار منتقل کند.
در اینجا تکلیف چیست؟ یک خانه و چندین صاحب خانه؟ کدام ‌یک می‌تواند در خانه ساکن شود؟ کدام‌یک مالک واقعی ملک محسوب می‌شود؟ هنگامی که پای دادگاه به این ماجرا باز می‌شود، با مفاهیمی به‌نام معامله‌ معارض و انتقال مال غیر مواجه می‌شویم.

معامله‌ معارض

ماده‌ 117 قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله‌ معارض چنین مقرر کرده است: «هر کس به‌موجب سند رسمى یا عادى نسبت به عین یا منفعت مالى (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقى به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمى، معامله یا تعهدى معارض با حق مزبور کند، به حبس با اعمال شاقه از سه تا 10 سال محکوم خواهد شد.»
هیأت عمومى دیوان‌ عالى‌ کشور در رأى وحدت رویه‌ شماره‌ 43 مورخ 10 آبان سال 1351 در مقام تفسیر این ماده چنین گفته است: «نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده‌ 117 قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطى که ثبت رسمى اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند «اول» ماده‌ 47 قانون مزبور اجبارى باشد، سند عادى راجع به معامله آن اموال طبق ماده‌ 48 همان قانون در هیچ‌ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمى نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسى در این قبیل نقاط با وجود اجبارى ‌بودن ثبت رسمى اسناد، قبلا معامله‏اى نسبت به مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادى انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمى معامله‏اى معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده‌ 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفرى دیگرى قابل انطباق باشد.»
بدین‌ترتیب، مطابق تفسیر هیأت عمومى دیوان‌عالى کشور، جرم معامله‌ معارض تنها در صورتی واقع می‌شود که هر دو معامله به‌موجب سند رسمی انجام شده باشد. 
با توجه به اینکه در صورت رسمی‌ بودن معامله‌ اول، احتمال انجام معامله‌ رسمی معارض با آن بسیار ضعیف است، امکان تحقق عملی این جرم نیز چندان زیاد نیست و به همین جهت، در محاکم ما پرونده‌ کیفری زیادی در این خصوص وجود ندارد. 
اما آنچه بسیار شایع است، معاملات مکرری است که با اسناد عادی بر مال واحد انجام می‌شود و بعضاً ممکن است یک سند رسمی نیز در بین آنها وجود داشته باشد. در این موارد با جرم دیگری به‌نام «انتقال مال غیر» مواجه هستیم.

انتقال مال غیر 

تصور کنید که فروشنده ابتدا با نوشتن بیع‌نامه‌ای با شخص الف تعهد کرده که ملک را در دفتر اسناد رسمی به خریدار منتقل کند، اما به‌جای عمل کردن به قول خود، آن ملک را مجددا با بیع‌نامه‌ عادی یا سند رسمی به شخص ب منتقل کرده است.
مطابق ماده‌ یک قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، به‌نحوی از انحا عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده 238 قانون عمومی محکوم می‌شود و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده باشد.» بنابرین عمل فروشنده جرم است و مجازات دارد. مجازات آن هم همان مجازات کلاهبرداری است که در ماده‌ یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری ذکر شده است. یعنی یک تا هفت سال حبس، جزای نقدی و رد مال در حق مال‌باخته.
علاوه بر فروشنده، انتقال‌گیرنده نیز اگر از عدم مالکیت انتقال‌دهنده آگاه باشد و با این حال معامله را قبول کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. همچنین مالک اولیه‌ ملک نیز اگر از فروش مال خود به دیگری آگاهی پیدا کند، موظف است خریدار را با ارسال اظهارنامه از اتفاقی که واقع شده است، آگاه کند. در غیر این صورت، خود معاون در جرم محسوب می‌شود و به مجازات معاونت در کلاهبرداری محکوم می‌شود.

نحوه‌ تعیین تکلیف خریداران

وقتی فروشنده یک ملک را به بیش از یک نفر واگذار می‌کند، طبیعی است که هر دو خریدار خود را مالک می‌دانند و هر دو در رقابت با یکدیگر تلاش دارند ملک را از آن خود کنند. حال اولویت با کدام‌ یک از آنهاست؟
اگر هر دو معامله در سند عادی منعکس شده باشد، اصولاً باید تاریخ معاملات ملاحظه شود و تاریخ هر کدام زودتر باشد، دارنده‌ آن مالک شناخته شود. مشروط به اینکه از درستی تاریخ‌ها مطمئن باشیم. چون تاریخ سند عادی (بر خلاف تاریخ سند رسمی که همیشه درست تلقی می‌شود) فقط نسبت به امضاکنندگان سند مؤثر است و تأثیری در حق سایر اشخاص ندارد، مگر آن‌ که درستی این تاریخ برای دادگاه محرز شود. 
دلیل این امر آن است که ممکن است امضاکنندگان سند عادی به‌سهولت تاریخ غیرواقعی در آن قید کنند تا حق خود را مقدم بر دیگری جلوه دهند.
اما اگر معامله‌ اول با سند عادی و معامله‌ دوم با سند رسمی باشد، کسی مالک محسوب می‌شود که سند رسمی در دست دارد، حتی اگر تاریخ تنظیم آن بعد از سند عادی باشد.