راهکارهای قانونی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی

یکی از دعاوی موجود در محاکم را می‌توان تقاضای خواهان برای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی دانست. شاید در این مورد سوالاتی پیش بیاید مثلا منظور از دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی چیست؟ دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی در چه ساختمان‌هایی مصداق دارد؟ شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی چیست؟ مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی کجاست؟ و سوالاتی از این دست.  

مطابق مقررات قانون مدنی ایران در صورتی که یک ملک متعلق به دو یا چند مالک باشد از آن به عنوان ملک مشاع یاد می‌شود. این مفهوم در مقابل ملک مفروز به کار می‌رود.
در صورتی که ملک مشاع (ملکی که متعلق به دو یا چند مالک است) نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و برخی از شرکای ملک بدون علت موجه قانونی از پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیر امتناع کنند، نوبت به طرح دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی می‌رسد. با این توضیح که، در ساختمان‌های مشاعی هیچ شریکی نمی‌تواند شریک دیگر را ملزم و مجبور به انجام اقدامات و تعمیرات غیر ضروری کند.
به طور کلی اقدامات مربوط به زیباسازی و انتفاع بهتر در ساختمان‌های مشاعی از موضوع بحث خروج موضوعی دارد و این دست اقدامات جز با توافق و رضایت تمامی شرکا ممکن و میسر نخواهد بود. دعوی موضوع بحث، مربوط به تعمیرات کلی و اساسی است و منظور اقدامات و تعمیراتی است که جهت حفظ و نگهداری ملک ضرورت داشته باشد. با ذکر مثالی موضوع را روشن می‌کنیم؛ فرض کنید، یک واحد آپارتمان به صورت مشاعی متعلق به سه شریک باشد. اگر دو شریک با هدف زیباسازی آپارتمان قصد تعویض کفپوش و کاغذهای دیواری مربوط به بنا را داشته باشند و شریک دیگر با این اقدامات مخالفت کند، الزام شریک مخالف به انجام اقدامات مزبوراز طریق دادگاه امکان نخواهد داشت چرا که تعویض کف‌پوش و کاغذ دیواری از تعمیرات اساسی برای حفظ و نگهداری آپارتمان محسوب نمی‌شود و نمی‌توان هزینه های مربوط به چنین اقداماتی را بر شریک مال مشاع تحمیل کرد. اما در نظر بگیرید، درآپارتمان مشاع لوله‌های داخلی مربوط به سیستم آب‌رسانی دچار مشکل شود، به نحوی که عدم تعمیر به‌موقع آن موجب نفوذ آب به دیوارو سایر بخش‌های واحد مربوطه شود. در این مثال، امتناع شریک مال مشاع از پرداخت هزینه‌های تعمیر موجه نبوده و الزام وی از طریق دادگاه امکانپذیر است.
سوالی که مناسب است در این بخش مطرح و به آن پاسخ داده شود این است که هر شریک ساختمان مشاع تا چه میزان مسئول پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و کلی مربوط به ساختمان مشاع است؟
در پاسخ باید گفت، هر شریک، به میزان سهم خود از مالکیت ساختمان مشاع مکلف به پرداخت هزینه‌های مربوطه است. برای مثال، اگر ساختمان مشاعی متعلق به سه شریک باشد و سهم هر شریک در ساختمان برابر باشد، هزینه‌های پرداخت تعمیرات نیز بین شرکا به نسبت مساوی تقسیم خواهد شد.

دعوی به طرفیت چه کسی مطرح شود؟
دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی به طرفیت شریک یا شرکای ممتنع طرح می‌شود. در مواردی این امکان وجود دارد که قسمت‌های مشاعی در یک آپارتمان که واحدهای آن دارای مالک اختصاصی است، نیاز به تعمیرات کلی و اساسی داشته باشد. در این صورت مدیر ساختمان می‌تواند با ارایه دلیل مدیریت نسبت به طرح دعوی به طرفیت مالکان ممتنع اقدام و از طریق دادگاه صالح خواندگان را ملزم به تعمیرات اساسی و کلی کند. سوالی دیگری که مناسب است در این قسمت مطرح و به آن پاسخ داده شود، این است که در صورتی که انجام تعمیرات کلی در ساختمان مشاع فوریت داشته باشد تکلیف چیست؟  به نظر می‌آید، می‌توان از طریق تامین دلیل، نواقص موجود را ثبت و ضبط کرد و متعاقباً نسبت به انجام تعمیرات اقدام کرد. پس از تعمیر ساختمان، می‌توان هزینه‌های مربوطه را به نسبت سهم شریک ممتنع از وی مطالبه کرد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی 
مطابق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است و در حال حاضر می‌توان با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به طرح دعوی الزام به تعمیرات ساختمان مشاعی اقدام کرد.