شرایط اساسی صحت معاملات

عقد باطل همانند عقدى است که اصلاً واقع نشده است و قانون براى عقد باطل هیچ گونه وجودى نشناخته است. بدین جهت هیچ گونه اثرى را در نظر قانون نخواهد داشت و چنانچه بعداً آن نقص مرتفع شود نمى توان آن معامله را مؤثر دانست و نقصى که موجب بطلان عقد شود، قابل جبران نیست و طرفین نمى توانند با ضمیمه ساختن شرطى که وجود نداشته است آن را از نظر حقوقى احیا کنند.

عقد غیرنافذ عقدى است که شرایط اساسى براى صحت معاملات را به طور کامل دارا نباشد ولى بتوان نقص آن را رفع کرد. عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ، نظیر عقد باطل است. با این تفاوت که سبب عدم نفوذ آن قابل رفع است مثلاً عقدى که در اثر اکراه واقع شود هیچ تعهدى ایجاد نخواهد کرد ولى هرگاه شخص مکره آن را تنفیذ کند، بر آن آثار حقوقى عقد صحیح از ابتدا بار خواهد شد. (ماده209 ماده 61376 تبصره یک ماده مذکور بیان مى دارد: «چنانچه مالک سرقفلى نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلى ملک را به دیگرى واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلى از مالک را ندارد» و بر طبق تبصره 2610 و تبصره آن در مواردى که طبق این قانون دریافت سرقفلى مجاز مى باشد هرگاه بین طرفین، نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود، با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
مطالبه هرگونه وجهى خارج از مقررات فوق در روابط استیجارى ممنوع است. این قانون بحث مربوط به تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلى را پایان داده است و در این قانون مبلغى تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد و فقط به مبالغ ودیعه سرقفلى اشاره شده است.