نحوه محاسبه هزینه مشاعات ساختمان

آپارتمان‌نشینی از سال 1340 در ایران توسعه یافته است و از آنجایی‌ که افراد با قوانین آپارتمان‌نشینی آشنا نبودند قانونگذار، قانون تملک آپارتمان‌ها را در سال 1343 به تصویب رساند و در 27 ماده به راه‌حل‌هایی برای رفع مشکلات آپارتمان‌نشینی پرداخته است. با وجود آن که 58 سال از زندگی در آپارتمان‌ها می‌گذرد اما همچنان عده‌ای از ساکنان بر سر هزینه‌های ساختمان با یکدیگر مناقشه و جروبحث دارند.

براساس ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در هر واحد مسکونی شامل دو قسمت مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک است. هر آنچه داخل واحد مسکونی بوه یا به‌ طور مجزا در سند قید شده باشد مثل انباری و پارکینگ، اختصاصی به شمار می‌آید و سایر ساکنان به‌ هیچ‌ عنوان حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی را ندارند.  لازم به ذکر است که تصرف قسمت‌های اختصاصی هم نباید از چارچوب قانون خارج شود؛ به‌ بیان‌ دیگر هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار دیگران قرار دهد. اما قسمت‌های مشترک ساختمان بخش‌هایی است که به‌ طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنان قرار دارد. مشاعات ساختمان عبارت از زمین ساختمان؛ پشت‌بام؛ درب ورودی؛ راهرو؛ پنجره‌های راهرو؛ آسانسور؛ ورودی پارکینگ؛ پارکینگ اضافی؛ پله‌ها؛ شوفاژخانه؛ تأسیسات مشترک؛ انشعابات مشترک؛ حیاط؛ لابی و باغچه است. به‌ عبارت دیگر،‌ هر قسمتی از ساختمان که در سند به‌ طور مجزا مالکی برای آن قید نشده است، جزو مشاعات به‌ حساب می‌آید.  نحوه محاسبه و پرداخت هزینه مشاعات ساختمان از جمله مسایلی است که اکثراً باعث ایجاد مشکلاتی می‌شود اما قانون برای رفع ‌و رجوع این‌گونه مشکلات راه‌حل‌هایی را پیش‌بینی کرده است.

نحوه محاسبه هزینه‌های آب، برق و گاز مشترک
در برخی از ساختمان‌ها کنتور آب، برق و گاز بین واحدهای مسکونی مشترک است و این موضوع می‌تواند دردسرساز باشد زیرا سهم دقیق هر واحد مشخص نیست و معمولاً مدیران ساختمان با توسل به ظن و گمان به محاسبه قبوض می‌پردازند.
اما قانون در این‌ باره می‌گوید «برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد؛ به‌ طوری‌که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان 2 برابر مساحت سایر واحدهاست، مالک یا مستأجر واحد بزرگتر باید 2 برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد.»
در این صورت بخش‌هایی که با زیربنا ارتباط دارد مثل آسفالت پشت‌بام، آب و برق و گاز و... به نسبت مساحت آپارتمان محاسبه می‌شود و سایر هزینه‌هایی که ارتباطی به مساحت ندارد مثل هزینه سرایداری، تعمیر شوفاژخانه، آسانسور و قسمت‌های مشاع به‌ طور مساوی تقسیم می‌شود.
حال اگر میزان مساحت تمام واحدهای ساختمانی مساوی باشد در این صورت محاسبه قبوض ساختمان باید با توافق همه ساکنان به یکی از روش‌های زیر صورت گیرد:
شارژ واحدی: شارژ قبوض بر اساس تعداد واحدها به‌ صورت مساوی تقسیم می‌شود. اصولاً هزینه برق و گاز به‌ صورت واحدی محاسبه می‌شود.
شارژ نفری: در این روش پرداخت قبوض به تعداد ساکنان هر واحد بستگی دارد که معمولاً قبوض آب مشترک در ساختمان‌ها بر اساس شارژ نفری محاسبه می‌شود.

سایر هزینه‌های مشترک در ساختمان‌ها
علاوه بر پرداخت قبوض، هزینه‌های دیگری در ساختمان وجود دارد که تمام واحدهای ساختمانی ملزم به پرداخت آنها هستند. از جمله نظافت راه‌پله، تعمیر آسانسور، ایزوگام پشت‌بام، پمپ آب و....
حال عده‌ای از اهالی ساختمان به‌‌خصوص ساکنان واحدهای همکف، خود را از پرداخت هزینه‌های مشترک معاف می‌دانند و برای هر کدام از هزینه‌ها دلایلی دارند که مثلاً طبقه همکف از آسانسور استفاده نمی‌کند یا فشار آب در طبقه همکف خوب است و... بنابراین پرداخت این هزینه‌ها را اجحاف در حق خود می‌دانند.
در حالی ‌که این هزینه‌ها جزو مشاعات ساختمان به شمار می‌آید و باید به‌ صورت مشترک بین تمام واحدها تقسیم شود.

آیا مالکان آپارتمان خالی هم باید هزینه‌های مشترک را بپردازد؟
بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا خیر، الزامی است.» بنابراین مالکان واحدهای مسکونی خالی ملزم به پرداخت هزینه‌های مشاعات ساختمان مثل ایزوگام پشت‌بام، نظافت راه‌پله، تعمیر آسانسور و... هستند و نمی‌توانند بگویند ما از آسانسور، پشت‌بام و... استفاده نمی‌کنیم زیرا در این صورت عدم پرداخت شارژ برای ساکنان طبقه اول هم موجه می‌شود. به هر ترتیب مالکان آپارتمان‌های خالی، از هزینه‌های جاری مثل پرداخت قبوض آب، برق گاز و... معاف هستند ولی هزینه‌های مشترک به آنها تعلق می‌گیرد.

آیا تزیینات آپارتمان جزو مشاعات است؟
هر اقدامی که باعث زیبایی ساختمان می‌شود، تزیینات ساختمان محسوب می‌شود. مثل رنگ کردن دیوارهای راه‌پله و پارکینگ، عوض کردن درب حیاط، باغبانی و...؛ این موارد جزو مشاعات به‌ حساب می‌آید اما مدیر ساختمان نمی‌تواند بدون توافق سایر همسایگان به انجام چنین کارهایی اقدام کند و انجام این کارها به‌ هیچ‌ عنوان قابل تسری و اجبار نیست.

خودداری از پرداخت هزینه مشاعات یا پرداخت قبوض
پرسشی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که اگر مالک یکی از واحدهای مسکونی از پرداخت هزینه مشاعات یا پرداخت قبوض خودداری کند، راه چاره چیست؟
در پاسخ باید گفت در اولین قدم، بهترین راه این است که ساکنان طی جلسه‌ای بر سر موضوع مورد اختلاف به توافق برسند زیرا طی کردن مراحل قانونی زمان و انرژی زیادی از شما می‌گیرد. 
اگر با گفت‌وگو مشکل حل‌وفصل نشد، در این صورت مدیر ساختمان باید به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و اظهارنامه‌ای مبنی بر مبلغ بدهی و مدت تعویق پرداخت آن تنظیم کند. در این اظهارنامه به ساکن بدهکار اخطار داده می‌شود که چنانچه ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، خدمات مشترک شما مثل آب گرم، گاز، برق و... طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن قطع خواهد شد. همچنین طبق مقررات مربوطه از طریق مراجع قضایی اقدام لازم انجام خواهد شد.
اما اگر مالک با وجود اظهارنامه و قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت هزینه‌های مشترک خودداری کرد، مدیر ساختمان باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کرده و برای فرد بدهکار اجراییه صادر کند. 
صدور اجراییه، فرد بدهکار را ملزم می‌کند که تا 10 روز نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند؛ در غیر این صورت مدیر ساختمان می‌تواند در دادگاه عمومی، اقدام به تنظیم دادخواست کند.
دادگاه پس از بررسی دادخواست، بدهکار را به جریمه‌ای دو برابر مبلغ بدهی محکوم خواهد کرد.
پس از ابلاغ حکم، مالک خاطی تا 10 روز حق اعتراض دارد. در صورت اعتراض، پرونده مورد بررسی مجدد قرار گرفته و حکم دادگاه تا زمان رأی نهایی معلق می‌ماند.